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文/中投顾问
2014年楼市怎么走？这是一个问题，一个关系到亿万老百姓安居置业的问题。现实情况是，房价越来越高，购房者越来越敏感，楼市累积的风险恐怕也在不断的加码，但是目前还没有出现“压死骆驼的最后一根稻草”。未来那根稻草会是谁？银行、政府、购房者，又或许是房企自己？
猜测太遥远，还是让我们着眼于当下。两会前，房地产市场真有点儿“风声鹤唳，草木皆兵”的味道。一二月份房地产销售面积、销售业绩普遍回落；市场上传出消失，部分银行“停止房地产开发贷业务”；最近炒得沸沸扬扬的关于杭州、常州部分楼盘大幅降价销售的情况，着实让投资者们捏了一把汗。
人们期待两会，人们更关注两会将出台怎样的政策来引导楼市的发展。2014年两会楼市政策颇为简单，但也颇有深意。因为与过往几年政府在两会期间针对楼市的调控“话语”相比，2014年两会明显的要“和风细雨”一些。
往届政府，从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年政府工作报告中，都把调控房价作为重点。比如：2005年：重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。2006年：继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。
2007年：抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。2008年：防止房价过快上涨。2010年：坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。2011年：切实稳定房地产市场价格。2012年：促进房价合理回归。2013年：抓紧完善稳定房价工作责任制。
2009年之所以出现例外，主要是2008年下半年，受国际金融危机影响，我国经济增幅猛降，楼市大幅降温，此时的政府不是想着如何调控楼市的发展而是想着如何保障经济的软着陆，如何保障房地产市场的发展。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示，2014年的两会中，关于房地产市场的调控政策恐怕又一次例外了。2014年政府工作报告明确指出，“针对不同城市情况，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机、投资性需求，促进房地产市场健康发展”。一句“促进房地产市场的健康发展”似乎离我们太遥远，显得有些陌生，相对比之前楼市的高压政策而言。
之所以出现当前这种转变，主要有以下原因：第一，当前楼市的外围氛围已经发生了变化，尤其是购房者预期发生了动摇，人们虽然潜意识里认为房价还要涨，但是另一方面更加迫切、或者相信，房价有下降的压力，在自身购房压力较大的情况下，还不如等等看。购房者可以等，开发商们可能等不起。在这种情况下，靠市场这支手来“敲打”楼市就足够了，政府若再添把火，楼市恐怕真的扛不住。
第二，从当前出炉的宏观经济数据来看，1-2月，规模以上工业增加值、全国固定资产投资、社会消费品零售总额等同比增长率均较往年有所回落。这与之前公布的PMI、PPI走势基本一致。经济数据下滑显示经济放缓迹象仍在延续，经济增长内生动力仍较弱。在宏观经济不景气的情况下，政府不想对房地产行业多说什么。维持经济的稳定，维持房地产市场的稳定发展，让当前的支柱产业持续发挥其贡献，成为必然。
中投顾问研究总监郭凡礼表示，新一届政府对待楼市的态度早在十八界三中全会上就有所体现，靠市场，减少行政手段的直接干预。此次两会上，政府虽然出台了“分类调控”政策，但是可以看见，政府更加清晰明白了自己可以干什么，自己干什么有效，而不是“一刀切”，统一调控。国内房地产市场分化的格局也明示了统一调控的不可行性。
总体而言，政策支持房地产健康发展，尤其是在经济下滑通道时；另一方面，不会放任其肆意膨胀，靠市场，但是也需要理性。房地产市场政策前景渐明，房地产发展已经走过了之前的黄金十年，未来增长将放缓。
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